Расчетная стоимость инвестиционного пая ПИФа определяется путем деления стоимости чистых активов Фонда на количество Инвестиционных паев указанное в реестре их владельцев.

Стоимость чистых активов (СЧА) - это оценочная стоимость имущества, принадлежащего Фонду (включая дебиторскую задолженность), уменьшенная на размер обязательств (кредиторскую задолженность) Фонда.

Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд недвижимости – это обособленный имущественный комплекс, создаваемый его учредителями с целью осуществления инвестиций. ЗПИФ — современный и динамично развивающийся инструмент финансового рынка, ориентированный на крупных инвесторов, заинтересованных в долгосрочных инвестициях. ЗПИФ недвижимости не является юридическим лицом. Пайщики (инвесторы) передают денежные средства, имущество или имущественные права, в том числе и объекты недвижимости в Фонд, а в обмен получают от Управляющей Компании инвестиционные паи Фонда и право на получение Инвестиционного дохода.

Российское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений на покупку инвестиционных паев нерезидентами.

Купить инвестиционный паи уже сформированного ЗПИФ недвижимости инвестор может при условии, что они выставлены на продажу. На этапе формирования Фонда выдачу инвестиционных паев осуществляет Управляющая Компания. Кроме того, пайщики ЗПИФ могут принять решение о выпуске дополнительных паев, продажу их тоже будет осуществлять Управляющая Компания.

Нет. Раздел имущества Фонда в его «натуральной» форме между пайщиками или выделение его части при выходе пайщика из Фонда законодательно не предусмотрен. Единственная исключение – ситуация, когда Фонд не сформировался. В этом случае пайщикам возвращается то имущество, которое они переводили в Фонд.

Открытые - осуществляют продажу и погашение инвестиционных паев в любой рабочий день. Интервальные - осуществляют продажу и погашение инвестиционных паев в сроки, установленные правилами ДУ. Закрытые - имеют строго определенное количество инвестиционных паев, которые не погашаются в течение всего времени существования Фонда. Различия Фондов состоят в том, что они имеют разные сроки погашения инвестиционных паев, и кроме того, имеют разный состав и структуру активов, которыми они управляют.

В инвестиционной декларации. В данном документе четко определены все возможности и ограничения для вложения средств Фонда. Инвестиционная декларация входит составной частью в основной документ Управляющей Компании – Правила доверительного управления Фондом.

Нет. Имущество ПИФа не является имуществом Управляющей Компании. Имущество ПИФа обособляется от имущества Управляющей Компании и учитывается на отдельном балансе.

В случае прекращения ПИФа, имущество Фонда будет реализовано, все денежные средства от реализации будут распределены между пайщиками.

В случае банкротства Управляющей Компании, имущество Фонда не включается в конкурсную массу и не подлежит изъятию, а будет по решению пайщиков либо передано другой Управляющей Компании, либо спецдепозитарием будет осуществлен процесс прекращения Фонда. То же самое произойдет в случае, если Управляющая Компания лишится лицензии.

Контроль за распоряжением имуществом, составляющим Паевой Инвестиционный Фонд осуществляется на трех уровнях:

•ФСФР, которая ежемесячно получает отчеты о стоимости и структуре активов Фонда и о произошедших в них изменениях;

• специализированным депозитарием, без разрешения которого УК не может соверщить ни одной операции с имуществом Фонда;

•контролером (начальником отдела внутреннего контроля) Управляющей Компании, который неподотчетен Директору УК. Кроме того, сами пайщики могут ограничить возможности УК по распоряжению недвижимым имуществом, составляющим ЗПИФ:

•через Правила ДУ ЗПИФ, которые могут предусматривать такие ограничения;

•сформировав «инвестиционный комитет» из пайщиков, без одобрения которого невозможно будет совершать сделки с имуществом, составляющим ЗПИФ.

У вас будут следующие возможности:

•Можно получить кредит под залог инвестиционных паев в банке, для этого желательно, чтоб паи Фонда торговались на бирже.

•Можно совершить с паями сделку РЕПО (продажа с обязательством обратного выкупа в течение года).

•Кроме того, новый закон предусматривает возможность для УК получить кредит под залог имущества Фонда, если это – Фонд для квалифицированных инвесторов. В этом случае, деньги будут инвестированы Управляющей Компанией в активы ЗПИФ.

Федеральным законом № 308-ФЗ от 27.11.2011 года внесены изменения в главу 30 Налогового Кодекса РФ «Налог на имущество», вступающие в действие с 01.01.2011 года. В соответствии с данными изменениями имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, подлежит налогообложению у управляющей компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд.

Только налог на прибыль (физические лица – налог на доходы) при продаже/погашении пая. Налог платится с разницы между полученными (от продажи/погашения) и затраченными (на приобретение пая) средствами. Если правила Фонда предписывают выплату промежуточного дохода (для рентных Фондов такая выплата предусматривается законодательством не реже раза в год), этот доход тоже подлежит обложению налогом на прибыль (доходы).

Специализированный депозитарий, аудитор и оценщик являются независимыми от УК юридическими лицами и, по мысли законодателя, гарантируют сохранность активов Фонда и не допустят злоупотреблений со стороны УК.

Не позднее, чем через 6 месяцев после регистрации правил ДУ начинается формирование ПИФ. Срок формирования – 3 месяца, но для ЗПИФ может быть продлен до 6. В период формирования деньги и ЦБ, передаваемые будущими пайщиками в оплату паев, поступают на специальные транзитные счета, открытые УК в банке и спецдепозитарии. По окончании срока формирования УК направляет в ФСФР отчет о завершении формировании Фонда. Выдача инвестиционных паев происходит одновременно с включением в состав Фонда всего имущества, переданного в оплату паев. Если же активов, поступивших в оплату паев, недостаточно для завершения формирования Фонда, Фонд считается несформированным и имущество возвращается пайщикам в полном объеме.

25 миллионов рублей.

Сам по себе ПИФ, не являясь юридическим лицом, действительно никаких налогов не платит. В то же время по некоторым налогам (например, НДС, налог на имущество, земельный налог) лицом, на которое возложены обязанности налогоплательщика, является УК.

Стоимость паев ЗПИФ связана с колебаниями Фондового рынка ровно в той мере, в какой эмиссионные ЦБ (акции и облигации) представлены в составе его активов. Если активы Фонда состоят исключительно из недвижимости и объектов прав на нее, то и стоимость таких паев будет зависеть исключительно от колебаний цен на рынке недвижимости. Но надо учитывать, что все рынки взаимосвязаны и нельзя сказать, что состояние Фондового рынка абсолютно не влияет на динамику цен на недвижимость. В то же время, у ЗПИФ есть возможность инвестировать средства на зарубежных рынках, что позволяет максимально диверсифицировать риски.

При владении инвестиционным паем Фонда владелец несет риск изменения стоимости инвестиционного пая. Стоимость имущества Фонда может как увеличиваться, так и уменьшаться, в зависимости от конъюнктуры рынка, на котором работает Управляющая Компания, соответственно и стоимость пая может как увеличиваться, так и уменьшаться.

Основное отличие ЗПИФ от открытых или интервальных Фондов – невозможность предъявить паи к погашению до окончания срока договора ДУ. Надо понимать, что ЗПИФ – это долговременное вложение капитала. Если в открытом Фонде УК выкупает паи в любой рабочий день, то в закрытом, кроме особо оговоренных в Законе случаев, паи гасятся только по завершении договора ДУ. Из ЗПИФ невозможно быстро «вынуть» деньги, кроме как найдя покупателя на свои паи. В принципе, это те же риски, что и при непосредственной покупке недвижимости, но всё же в достаточной степени сниженные, благодаря бо́льшим возможностям Фонда диверсифицировать вложения.

Состав и структура активов всех видов Фондов закреплены в приказе ФСФР № 07-13/ПЗ-Н от 08 февраля 2007 г. «О составе и структуре активов акционерных Инвестиционных Фондов и активов Паевых Инвестиционных Фондов».

Управляющая Компания Паевого Инвестиционного Фонда обязана предоставить заинтересованному лицу по его требованию следующую информацию:

•правила доверительного управления Паевым Инвестиционным Фондом, а также полный текст зарегистрированных изменений и дополнений в них;

•справку о стоимости имущества, составляющего Паевой Инвестиционный Фонд, и соответствующие приложения к ней;

•справку о стоимости чистых активов Паевого Инвестиционного Фонда по последней оценке;

•бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках Управляющей Компании Паевого Инвестиционного Фонда;

•бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках специализированного депозитария, заключение аудитора, составленные на последнюю отчетную дату;

•отчет о приросте (уменьшении) стоимости имущества, составляющего Паевой Инвестиционный Фонд;

•сведения о вознаграждении специализированного депозитария;

•иную информацию, распространенную Управляющей Компанией Паевого Инвестиционного Фонда в соответствии с требованиями закона «Об Инвестиционных Фондах», нормативных правовых актов ФСФР, правил доверительного управления Паевым Инвестиционным Фондом.